01
建築費と工期
職人不足、資材輸送費、台風対応仕様により、工事費と工期がずれる可能性があります。
Irabu Island Based Advisory
Miyako Advisory
宮古島の不動産投資、本当に買って大丈夫ですか？
宮古島で1億円〜5億円規模の土地、収益物件、宿泊施設、事業用地を検討している個人投資家・法人向けの買付前セカンドオピニオンです。
伊良部島を拠点にする不動産鑑定士が、AIと現地データで表面利回りでは見えないリスクを可視化します。
対象規模1億円から5億円
初回商品50,000円（面談なし）
確認領域価格・収益・法規制
Invisible Risk
宮古島の投資に潜む見えないリスク
「宮古島だから上がる」という熱狂だけで投資を進める前に、島特有のコスト構造と運営制約を数字で確認します。
02
水とインフラ
島の水資源構造を前提に、宿泊・事業利用時の水需要と地域インフラを確認します。
03
解体・産廃処理
解体、改修、残置物処理の費用が出口計画や建築計画を圧迫しないかを確認します。
04
運営人材と住居
清掃・管理・現場スタッフの確保難、家賃高騰、住居不足が運営収支に与える影響を見ます。
現地特有の制約: 宮古島では、住宅不足、建設人件費の上昇、水資源、産業廃棄物処理といった島特有の制約が、不動産投資の前提に大きく影響します。（ページ下部の参考資料にて公的情報等をご確認いただけます）
Free PDF
無料PDFで確認できること
宮古島不動産投資で、買付前に確認したい30項目を整理しました。
単なるチェックリストではなく、不動産鑑定士が実務で見る視点をもとに、「どこを確認すべきか」「なぜそこがリスクになるのか」まで解説しています。
PDFでは、たとえば次のような項目を確認できます。
☐ 価格は、近隣の実勢取引価格と比較したか。
☐ 表面利回りではなく、税引後キャッシュフローを確認したか。
☐ 宿泊施設の稼働率・ADRは、現実的な前提になっているか。
☐ 建築費、塩害、台風、職人不足による上振れを見ているか。
☐ 水道管の口径、排水、浄化槽、道路条件を確認したか。
☐ 融資と出口戦略まで見たうえで、将来の買い手を想定しているか。
単なる項目リストではなく、各ポイントごとに「なぜ確認すべきか」「見落とすと何が起きるか」まで解説しています。
💡 鑑定士の着眼点
不動産鑑定士が価格を判断する際は、類似の取引事例を複数集め、個別の事情を補正したうえで、対象物件の適正な価格帯を見極めます。投資家の方も、少なくとも3〜5件の比較事例を手元に揃えてから判断に臨むことをおすすめします。
30項目すべてを確認したい方は、フォームより無料PDFをお受け取りください。
ニュースレター：8週間で学ぶ買付前チェック
無料PDFを受け取った方には、宮古島不動産投資の買付前チェックを8週間で学べるニュースレターをお送りします。
供給、借り手、家賃、建築費、宿泊運営、インフラ、出口戦略。
買付証明を出す前に見るべき論点を、週1回のメールで整理します。
具体的な物件がまだない方は、まずニュースレターで市場の見方を学んでください。すでに検討中の物件がある方は、Quick Checkで個別に確認できます。
First Step
まずは Miyako Quick Check から
Miyako Quick Checkは、買付証明を出す前に、対象物件の重大リスクと追加確認事項を整理する5万円のセカンドオピニオンです。
提出資料と公開情報をもとに、10項目のスクリーニング、重大リスク最大3点、仲介会社・金融機関・建築会社にそのまま送れる確認質問を、5ページ前後のレポートにまとめます。
面談は含まれません。納品後のご質問は1回まで、メールで回答します。
レポートを見ながら直接相談したい場合は、Quick Check Plus（10万円）をご検討ください。
01
事前資料の提出
物件概要、収支表、レントロールなどをフォームから提出
02
資料確認・調査
提出資料と公開情報をもとに、対象物件のリスクを整理
03
買付前リスク整理レポートの納品
10項目スクリーニング結果、重大リスク最大3点、そのまま送れる確認質問リスト。5ページ前後のPDFで納品します。
価格
50,000円（税込）
面談は含まれません。納品後のご質問は1回まで、メールで回答します。
レポートを見ながら直接相談したい場合は、Quick Check Plus（10万円）をご検討ください。
Sample Report
レポートで見える判断材料
Quick Checkでは5ページ前後のリスク整理レポート、X-Ray Report以降ではより詳細な書面レポートとして、買う前に確認すべき論点を整理します。 サンプルでは、表面利回りだけでは見えないコスト、制約、出口リスクを確認できます。
Sample: Investment Risk Memo
検討物件ごとに、次のような観点で投資判断の材料を整理します。
スクリーニング例
価格妥当性：要確認
収益前提：重大懸念
建築費・工期：要確認
水道・インフラ：資料不足
出口戦略：重大懸念
サンプル指摘例
販売資料では稼働率80%、ADR6万円を前提としていますが、OTA手数料、運営代行費、清掃・リネン費、修繕費、固定資産税を差し引くと、簡易NOIは大きく圧縮される可能性があります。
買付前に、月別稼働率、過去の予約実績、清掃単価、運営委託契約、台風時の対応体制を確認する必要があります。
最終的に確認すること
買う理由ではなく、買わない理由を先に潰せているか。
Plans
提供サービスの比較
Miyako Quick Check
対象: 1億円前後
50,000円（税込）
目的
買付前の重大リスク整理
成果物
リスク整理レポート（5ページ前後）
面談
なし（質問はメール1回まで）
Quick Check Plus
対象: 1億円前後
100,000円（税込）
目的
レポート＋直接相談
成果物
Quick Checkレポート＋60分面談
面談
Zoom 60分（レポート解説＋質疑応答）
Miyako X-Ray Report
対象: 1億円〜3億円規模
200,000円から
目的
投資判断材料の書面化
成果物
詳細レポート（価格/収益/建築/法規制）
面談
Zoom 60分含む
Advisory Call
50,000円 / 60分
物件概要の確認や市場の見方など、個別のご相談に対応します。レポート納品は含まれません。
注意事項・免責事項
本サービスは購入前に確認すべきリスクを整理するためのセカンドオピニオンです。不動産鑑定評価書、重要事項説明、法的意見書、建築確認、融資承認、収益保証を行うものではありません。
X-Ray ReportおよびDD Reportで試算価格、想定利回り、想定売却価格等を表示する場合は、価格等調査ガイドラインに基づき、業務の目的・利用者・利用範囲を事前に確認したうえで作成します。これらの成果物は、不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価書ではありません。
Profile
不動産鑑定士 / Miyako Advisory
伊良部島を拠点に活動。伊良部島で暮らしながら、地域行事や子ども支援にも関わり、島の暮らしと開発の両方を見てきました。
投資家の資金を守るだけでなく、宮古島に無理な計画を残さないためのセカンドオピニオンを提供しています。
独自のAIデータ分析システム（Market X-Ray）と、不動産鑑定士としての専門的知見を掛け合わせ、宮古島の不動産市場における「表面利回りでは見えないリスク」を可視化します。
これまで1億円から3億円規模の不動産取引や投資判断に関わってきました。
直近でも、個人としての相談をきっかけに、約1億円規模の不動産取引に関する情報整理・意思決定支援を行っています。
第三者性
鑑定士の視点
AIと現地データ
Not for everyone
本サービスが向いていない方
高い品質と客観性を保つため、次のようなご要望にはお応えできません。
儲かる物件の紹介を求めている方。
購入可否の判断を丸投げしたい方。
資料を出さずに断定的な判断を求める方。
融資承認や収益保証を求める方。
短期転売や過度な利回りを前提に、背中を押してほしい方。
本サービスは、冷静に資料を確認し、リスクを理解したうえで判断したい方に向けたセカンドオピニオンです。
FAQ
よくある質問
面談なしで、本当にリスクが見えますか？
提出資料と公開情報から、買付前に確認すべき重大リスクは十分に整理できます。レポートを見ながら直接賬問したい場合は、Quick Check Plus（10万円）で対応します。
融資が通るかどうかの保証はしてもらえますか？
いいえ、金融機関の融資承認を保証するものではありません。ただし、金融機関が懸念しそうなポイントを事前に洗い出し、説明準備に役立てることは可能です。
まだ具体的な物件が決まっていませんが相談できますか？
Quick Checkは具体的な検討物件がある状態でのご利用を推奨しています。物件資料がない場合は一般的な市場動向や注意点のお伝えに留まるため、まずは無料チェックリストの活用をおすすめします。相談だけしたい場合はAdvisory Call（5万円/60分）をご検討ください。
法人稟議や金融機関説明に使える資料は作れますか？
Quick Checkは買付前リスク整理レポート（5ページ前後）までです。稟議資料や詳細な数値分析が必要な場合は、X-Ray Reportで対応します。
Apply
お申し込みの流れ
01お申し込みフォームの入力
02事前資料のご提出
03料金のお支払い
04買付前リスク整理レポートの納品